Основные вопросы, возникающие при покупке недвижимости в Чехии.
1. Нужна ли виза и прочие формальности для поездки в Чехию?
Да, нужна туристическая виза. Виза не нужна владельцу вида на жительство в одной из стран Шенгенского соглашения, при этом право въезда на территорию ЧР он имеет в случае, если:
- время пребывания не более 5 дней
- является близким родственником гражданина страны ЕС и время пребывания в ЧР не более 3-х месяцев и при этом он имеет удостоверение о жительстве родственника на территории ЕС
- является студентом и путешествует в группе учащихся в сопровождении учителя
племяннику гражданина государства члена ЕС, краткосрочная или транзитная виза которого уже недействительна, и который пребывает на территории ЧР вместе с этим гражданином государства члена ЕС, а время пребывания не более 3 месяцев
у которого разрешение на постоянное проживание с признанным юридическим положением долгосрочно проживающего резидента государства члена ЕС и время пребывания не больше 3 месяцев
а также
Транзитная виза иностранцу, вне зависимости от гражданства, не требуется, если он является:
-владельцем действительной шенгенской визы типа «В» или «С», или визы типа «В» или «С» одной из новых стран членов Европейского союза (Венгрия HUN, Кипр CYP, Латвия LVA, Литва LTU, Мальта MLT, Польша POL, Словакия SVK, Словения SVN, Чехия CZE, Эстония EST) .
2. Как можно получить вид на жительство в Чехии.
Будучи соучредителем чешского юридического лица, Вы имеете право подать документы в консульство ЧР с заявлением о выдаче долгосрочной многократной визы (ВНЖ). Консульский сбор за рассмотрение заявления составляет 159 евро.
За рассмотрение заявлений детей младше 15 лет в консульстве ЧР консульский сбор не взимается.
Варианты получения готовой визы при положительном рассмотрении в консульстве ЧР.
Без звонка в платную информационную линию: - информация о решении выдается после истечения 120 дней со дня подачи, в случае обучения - 60 дней со дня подачи без записи с понедельника по пятницу с 9.00 до 11.00 часов;
Узнать результат заранее, звонок по платному номеру, с предварительной записью на любой удобный для Вас день.
С собой нужно иметь:
- загранпаспорт
- квитанцию с подтверждением о принятии заявления на визу
- страховку, действительную со дня выдачи визы по срок ее окончания.
С документами подойти к окошку, предъявив их, и оставив с загранпаспортом. В этот же день, после 15.00 часов забираете паспорт с вклеенной визой.
Заявления на долгосрочную визу (ВНЖ) рассматриваются консульством ЧР от 2 до 4 месяцев.
Визу следует забрать в 150-дневный срок со дня подачи заявления.
3. Процесс приобретения недвижимости в Чехии.
Приобрести напрямую чешскую недвижимость украинский гражданин не может. Поэтому соотечественники-инвесторы чаще всего регистрируют чешскую фирму, на имя которой затем приобретается недвижимость. При этом появляется возможность относить все расходы на содержание недвижимости на фирму. Впрочем, обладатели ПМЖ имеют право переоформлять любую недвижимость в личную собственность.
Стоимость создания фирмы просто мизерная по сравнению со стоимостью недвижимости, которая порой покупается предпринимателями из Украины, в этом случае может не платиться уставной капитал, который поддерживается стоимостью покупаемой недвижимости, владение недвижимостью уже вид деятельности, фирма может и не показывать другой деятельности, не иметь оборот, прибыль, это не противоречит законам. Содержание такой фирмы максимально 300 долларов в год.
Процедура совершения сделки покупки недвижимости начинается с момента, когда выбран подходящий объект для покупки и завершены переговоры об окончательной цене.
Выбрав объект, покупатель демонстрирует серьезность своих намерений внесением представителю продавца (продающему маклеру) залога. Одновременно сторонами подписывается соответствующий резервационный договор, в котором должны быть максимально подробно изложены все условия будущей сделки, условия возможного отказа от сделки и санкции на случаи нарушения резервационного договора.
Залог обычно составляет 10% стоимости сделки. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается.
Реально сделка может состояться, когда будет зарегистрирована фирма-покупатель (или – в случае иностранца-гражданина страны ЕС – когда этот иностранец получит чешский вид на жительство). К этому моменту покупатель должен располагать всей суммой для оплаты.
Сделка осуществляется так, что продавец и покупатель подписывают у нотариуса основной договор купли-продажи. Одновременно покупатель складывает деньги нотариусу на хранение. Для хранения денег между сторонами и нотариусом составляется отдельный договор о хранении денег, в котором определены условия, при которых нотариус выплатит деньги продавцу или вернет их покупателю.
Хранение денег у нотариуса может быть заменено банковской ячейкой или хранением денег у адвоката, это зависит от договоренности сторон. Но в любом случае услуга по хранению денег платная, кто и в какой пропорции ее оплачивает, определено основным договором и договором хранения.
Договор купли-продажи недвижимости, соответствующее заявление в кадастр недвижимости и другие, нужные для изменения записи владельца, документы подаются в кадастр по месту нахождения объекта.
Подготовкой всех документов обычно занимается продающее агентство. Маклер передает проекты всех документов продавцу и покупателю (их юристам) на согласование.
Сделка считается состоявшейся, когда произведена соответствующая запись в кадастре недвижимости, и в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Процесс записи в кадастре может занимать от одного до шести месяцев (в зависимости от того, в каком именно кадастральном управлении подается заявление). Однако, сразу после получения заявления об изменениях в записи кадастр блокирует объект для любых других изменений.
В случае кооперативной собственности, где предметом сделки является не объект недвижимости, а членство в кооперативе, процесс происходит гораздо быстрее – достаточно, чтобы правление кооператива своей печатью и подписью подтвердило перевод членских прав и обязанностей с продавца на покупателя (что может занимать день-два). В случае долевой собственности, а также в случаях продажи недвижимости в виде передачи покупателю 100% долей владеющей компании сделка состоится тогда, когда покупатель будет записан местным судом в качестве компаньона компании-владельца. Этот процесс может занимать 1-2 месяца.
После этого (если договором купли-продажи не предусмотрено иначе) объект передается фактически, о чем составляется соответствующий протокол, который включает в себя, в частности, запись показаний счетчиков, перепись движимого имущества, количество ключей и т.п.
Далее новый владелец должен перевести на себя (перезаключить) договора на поставку связанных с недвижимостью услуг (электричество, газ, вода, телефон и т.п.), заключить новый договор страхования и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика налога на недвижимость.
4. Дополнительные расходы, при покупке и продаже недвижимости в Чехии.
В случаях продажи недвижимости с продавца взимается налог в размере 3% цены продажи, причем речь идет о «реальной» оценочной цене. Если сделка заключена за более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если за более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог. Поэтому при сделке с недвижимостью важно иметь документ об экспертной оценке продаваемого объекта.
К цене новостроек прибавляется НДС, который пока что у жилых помещений составляет 5%, у нежилых – 19%
Дополнительные расходы, кроме стоимости недвижимости:
- комиссионные от 2 до 7%
- услуги ответственного хранения денег (если при сделке пользоваться услугами нотариуса или банка; когда деньги складываются маклеру продавца, это бесплатно). Стоимость этих услуг зависит от суммы и может примерно составлять порядка 1000 долларов/евро.
- расходы на регистрацию фирмы, если таковая создается (примерно 1600-1700 евро)
- оплату банка и агента по предоставлению ипотеки (примерно 1,5% от суммы кредита).
Все остальные расходы включены в комиссионные, налог с продажи недвижимости платит продавец, сам налог на недвижимость - платится в начале следующего за покупкой года (и далее ежегодно).
5. Расходы на содержание недвижимости
Иностранному владельцу чешской недвижимости следует иметь в виду две основные группы налогов: собственно налоги на недвижимость и налоги фирмы-владельца недвижимости. К налогам недвижимости относятся собственно налог на недвижимость и налог с продажи недвижимости. К налогам фирмы относится, прежде всего, налог на прибыль.
Налог на недвижимость должен быть заплачен до 31 мая. Отчет по налогу на недвижимость подается до 31 января (за предыдущий календарный год). Налог рассчитывается по квадратным метрам разных видов застроенной надземной площади (жилая, нежилая и т.п.) и земли (двор, сад, луг и т.п.). Так, например, для жилых помещений базовая ставка налога составляет:
- у жилого (многоквартирного) дома – 1 крона/кв.м
- у частного дома и дачи – 3 кроны/кв.м
- у отдельно стоящего гаража – 4 кроны/кв.м
- у промышленных объектов – 5 крон/кв.м.
В случае квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола).
Для земельных участков ставка налога составляет, например:
- у застроенной площади и дворов – 0,1 кроны/кв.м
- у строительных участков – 1 крона/кв.м
Базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове Лазне, Лугачовице, Марианске Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
Так, например, квартира в частной собственности в Праге площадью 100 кв.м. примерно обходится с точки зрения налога на недвижимость: 100*1,2 (квартирный коэффициент)*4,5 (повышающий коэффициент) = 540 крон в год (около 25 долларов), а загородный дом с застроенной площадью 150 кв.м и с участком 1000 кв.м. предполагает налог в размере (150*3 (строение) + 300*0,1 (застроенная площадь и двор) +700*1 (участок зелени))*1 (коэффициент для поселка 600-1000 жителей) = 1180 крон в год (примерно 50 долларов).
У кооперативных квартир налог на недвижимость не платится (ведь член кооператива недвижимостью де-юре не владеет).
Владеющая недвижимостью фирма также отчитывается раз в год (до 31 марта за предыдущий календарный год) перед налоговой инспекцией по результатам своей хозяйственной деятельности и платит налог на прибыль. Прибыль рассчитывается как разность между всеми доходами и разрешенными расходами и облагается налогом по единой ставке (24%). В законные расходы включается и частичная амортизация недвижимости, и расходы по ее эксплуатации. Фирма не обязана иметь прибыль и может находиться «в минусе». В то же время совсем не иметь доходов не очень хорошо. Поэтому владеющая недвижимостью фирма обычно заключает «договор аренды» своей недвижимости (например, с физическими лицами-учредителями фирмы) и, таким образом, показывает какие-то доходы, которые потом уравновешиваются расходами на рекострукцию, амортизацию, коммунальные услуги и т.п.
Доход от продажи недвижимости не включается в налогооблагаемую базу налога на прибыль, если между покупкой и последующей продажей недвижимости прошло более 5 лет.
Если оборот фирмы превышает 750 тыс. крон в квартал, она обязана зарегистрироваться в качестве плательщика НДС с отчетностью, как минимум, ежеквартально. При меньшем обороте фирма может стать плательщиком НДС добровольно и получать обратно (или наоборот доплачивать) разницу между НДС на входе (при приобретении товаров и услуг) и на выходе (при оказании собственных услуг и продаже собственных товаров). Ставка НДС – 19%, на некоторые товары и услуги (например, печатная продукция, еда) действует сниженная 5% ставка НДС.
6.Может ли нерезидент взять кредит на покупку недвижимости?
С каждым годом в Чехии все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести недвижимость в Чехии сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение последующих 15 лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.
В Чехии услугами банков, предоставляющих ипотеку, пользуется больше половины населения страны.
Чешские банки (как правило, принадлежащие иностранным финансовым структурам) отличаются высокими по сравнению с другими европейскими странами платежами за ведение и обслуживание счета и все банковские операции. Крупнейшие банки: ЧСОБ (принадлежит бельгийскому KBC), Коммерческий банк (Сосьете Дженераль), Ческа Споржителна (аналог Сбербанка, принадлежит Erste Bank), Живностенски банк (итальянский Unicredit), GE Money Bank (принадлежит General Electric).
ИПОТЕКА
Есть возможность получать ипотечные кредиты в объеме 30-50% стоимости недвижимости с выплатой в течение до 15 лет. Средний процент составляет порядка 5-6% годовых и зависит от множества индивидуальных условий. Банк всегда берет 1% в качестве одноразовой оплаты за предоставление кредита
Ипотечный кредит в Чехии (ипотека) на юридическое лицо предоставляется банком сроком до 15 лет в размере до 60 % от стоимости объекта недвижимости.
- Погашение ипотечного кредита (ипотеки) должно осуществляться ежемесячно одинаковыми платежами.
- Процент по ипотеке зависит от так называемого срока фиксации. Срок фиксации - это срок, через который у вас появляется возможность каким-либо способом изменить условия договора, например погасить весь кредит или часть кредита без процентов и без штрафов, или изменить срок фиксации.
Например, Вы получили кредит в размере 2 000 000 крон.
У Вас в договоре прописана трехлетняя фиксация и, кроме того, обязательно указан срок, в течение которого Вы можете предупредить банк о погашении части кредита (например 500 000 крон) и об изменении срока фиксации (например на 1 год, если через год у Вас появится возможность полностью погасить кредит). Эти 500 000 крон погашаются банком без процентов и без штрафа, а проценты по кредиту пересчитываются на остаток ипотечного кредита.
Банки также имеют возможность изменить условия кредита по окончании Вашего срока фиксации (например, они могут повысить или понизить процент по кредиту). Но, как показывает практика, в условиях жесткой конкуренции банки на повышение процентных ставок по кредиту не идут.
Срок фиксации может составлять 1, 3, 5, 7 лет. При этом чем меньше срок фиксации, тем меньше кредитная процентная ставка:
при годовой фиксации годовая процентная ставка составляет 3,5-3,8 % годовых,
при 3-летней фиксации - 4,2-4,6%,
при 5-летней фиксации - 5,5-6,5 %.0
При выборе срока фиксации необходимо руководствоваться не только имеющейся у Вас финансовой возможностью погасить ипотеку досрочно, но и другими обстоятельствами.
Например, деньги в России и других странах СНГ стоят значительно дороже, чем те проценты за ипотечный кредит в Чехии, что мы предлагаем. Поэтому многие наши состоятельные клиенты предпочитают брать ипотеку с прибылью, используя освободившиеся денежные средства на другие цели.
Сроки рассмотрения и получения ипотечного кредита
В среднем полный процесс рассмотрения и получения ипотечного кредита новой фирмой, зарегистрированной на не граждан Чехии, занимает 1,5 -2 месяца.
6. Необходимо ли регистрировать фирму для того, чтобы купить апартамент?
Да, любую недвижимость в Чехии иностранец, не имеющий ПМЖ, может купить только через владение чешским юридическим лицом.
Для того чтобы получить ПМЖ, потребуется 5 лет владения ВНЖ, а для того чтобы получить ВНЖ, необходимо быть учредителем чешского юридического лица.
7. Как можно организовать поездку для проведения осмотра?
Наша компания оказывает Вам всестороннее содействие и полную организацию поездки: получение визы, покупка авиабилетов, размещение в отеле, трансферт с/в аэропорт. Наш представитель заберет Вас из гостиницы и покажет недвижимость, а также проинформирует об интересных исторических объектах региона и пр.
8.Стоимость недвижимости
Квартиры от 120 000 €
Виллы от 450 000 €
