Хоть эксперты и говорят о дефиците предложений на рынке офисной недвижимости, сегодня этот сегмент находится в стадии активного роста. Девелоперы соревнуются друг с другом в предоставлении арендаторам или покупателям офисной недвижимости лучших условий. Как выбрать оптимальное помещение, которое будет удовлетворять все потребности компании? Ответ на этот вопрос всегда индивидуален и зависит от профиля компании, размеров ее штата, финансовой состоятельности. Однако есть и общие критерии, на которые опираются арендаторы, выбирая себе офис. Мы попробуем их перечислить и описать.

География успеха

В современном полисе первый вопрос, который приходится решать при подборе офисного помещения, - где расположить официальную резиденцию компании. Что предпочесть – помещение в центре, по адресу, который заранее формирует имидж компании, или многофункциональный центр в отдаленном районе? И далеко не всегда решение зависит от финансовых возможностей компании.

Офис, расположенный в исторических центральных районах, сам по себе является визитной карточкой. Звучный адрес, «засветившийся» в истории, играет немаловажную роль для имиджа компании. В подобных местах у арендаторов никогда не возникает проблем с соседством – как правило, офисные центры такого класса всегда заселены респектабельными компаниями с высоким уровнем корпоративной культуры.

Но у такого офиса есть и свои недостатки. Во-первых, крупная компания с большим штатом сотрудников не сможет разместиться в центре города – подобрать подходящее помещение вряд ли будет возможно. А в свете трудностей с парковочными местами, затрудненным автомобильным движением, многие компании отдают предпочтения перенесению офисной недвижимости из центра столицы в отдаленные районы.

Также потенциальных арендаторов часто отпугивают завышенные цены на драгоценные квадратные метры в самом сердце Харькова. Эксперты отмечают, что зачастую арендодатели не выдерживают баланс цены и качества, выставляя цены, соответствующие расценкам, на менее качественные и недостаточно функциональные помещения.

Цитата

«Наша компания подбирала помещение в центре города, - рассказал журналу сотрудник одной из крупных иностранных компаний. – Нам пришлось отвергнуть несколько предложений – выяснилось, что офисы, расположенные в старых зданиях, не соответствуют параметрам современной офисной недвижимости. Помимо плохих коммуникаций и недостаточно комфортных внутренних помещений, там не соблюдены минимальные правила противопожарной безопасности. В конце концов, офис ценен не видом из окна, а функционалом, который он обеспечивает, поэтому мы арендовали помещение в менее престижном районе, но просторное и удобное».

Однако все эти трудности не отпугивают представителей большого бизнеса в их стремлении занять престижное место, расположенное в центральной части. Многие компании готовы не просто арендовать помещение на исторической земле, но и купить целый особняк с собственной историей и запоминающейся архитектурой, чтобы сделать его корпоративным символом компании. Этот удачный имиджевый ход, однако, обойдется недешево – придется заплатить за само здание, за землю в историческом месте и за реконструкцию здания. Приобрести такую недвижимость непросто – владелец уникальной недвижимости чаще всего устраивает аукцион для того, чтобы продать лот по максимально выгодной цене. И в этом случае расходы придется тщательно соизмерять с преследуемыми целями. К тому же, здание помпезного или слишком оригинального вида вряд ли будет правильным выбором для серьезной компании.

Альтернативой перенаселенным центральным районам выступают новые развивающиеся районы. В их пользу говорит изначальное стремление застройщика создать максимально комфортные условия для размещения офисов компаний. Просторные помещения, конференц-залы, специальные коммуникации, возможность занять офис, пригодный для размещения большого штата – все это говорит в пользу офисных центров, расположенных за пределами густонаселенного центра.

При этом комфортабельные помещения высокого класса могут стоить дешевле, чем центральные, а если комплекс расположен в непривычных, разница становится более чем заметной.

Еще один из вариантов расположения офиса – бизнес-парк или деловой квартал. Этот формат офисной недвижимости только набирает популярность на рынке. Чем удобен офис в специализированном районе, который оживает утром и вымирает вечером? Прежде всего, тем, что здесь условия для работы и отдыха максимально комфортны – возле вашего офиса не будет расположена школа или детский сад с детьми, которые могут выбежать на дорогу, не будет ресторанов и других увеселительных заведений, жилых домов. В таких бизнес-парках продуманы места для отдыха и заведения общественного питания для сотрудников с разным уровнем достатка.

Кроме выбора района, имеет значение и место, на котором расположен офис. Если деятельность офиса направлена на работу непосредственно с клиентом, лучшим вариантом будет здание, которое расположено вблизи от транспортного и пешеходного потока. Тогда как офис, деловые контакты которого сводятся к заключению договоров с другими компаниями, будет прекрасно себя чувствовать вдали от суеты.

Человеческий фактор

Одним из серьезных аргументов в пользу выбора того или иного бизнес-центра могут стать не характеристики самого здания, а люди, его населяющие. В особенности это справедливо для крупных офисных и многофункциональных центров, где большое значение для имиджа центра имеет так называемый «якорь». Это крупная компания, резиденция которой занимает самое большое помещение в центре. Именно эта компания и определит уровень офисного центра.

Соответственно, другие компании при выборе офиса обратят внимание на своих будущих соседей. Компании стремятся придерживаться одного уровня корпоративной культуры. Недовольство соседями, при прочих равных условиях, может стать аргументом в пользу другого бизнес-центра, где арендаторы будут соответствовать запросам компании.

Также доводом против может стать наличие арендатора-конкурента в рассматриваемом бизнес-центре. Компании аналогичного профиля обычно стараются избежать близкого соседства, особенно если формат деятельности компании предполагает работу с клиентами. Компания, которая уже арендует офис в бизнес-центре, может высказаться против появления конкурента в непосредственной близости.

Впрочем, сегодня управляющие бизнес-центрами решают проблему сочетания компаний разного уровня в одном здании – как правило, разделяя арендодателей по этажам. В этом случае лучшие площадки будут отданы крупным компаниям с громкими именами, а верхние, менее удобные помещения – мелким и средним компаниям.

Размер имеет значение

В последнее время на рынке офисной недвижимости все чаще появляются офисные центры небольшого размера. Такие центры легко построить в условиях дефицита земли.

Каковы их преимущества перед офисными гигантами? Прежде всего, такие офисы удобны для небольших предприятий. В крупных многофункциональных центрах расценки за аренду традиционно высоки, а сами центры оптимизированы под нужды больших компаний. Тогда как в офисном центре малого формата предприятие может получить весь спектр необходимых функций за меньшие деньги, и занять место в числе арендаторов своего уровня, что немаловажно при работе с клиентами.

Помимо этого, небольшое офисное здание проще приобрести, а поскольку предложений по продаже офисной недвижимости на рынке немного, это делает малый формат привлекательным даже для больших компаний, которые покупают эти объекты для размещения своих представительств.

Респектабельная начинка

После того, как будущий арендатор определится с расположением и размерами офиса, изучит своих ближайших соседей, он наверняка заинтересуется тем, что, собственно, находится внутри офиса. Прежде всего, это разнообразные системы коммуникаций, которые будут обеспечивать жизнедеятельность компании. Проверить следует все, начиная с водоснабжения и заканчивая безопасностью здания – последнее особенно актуально для высотных зданий, из которых заведомо сложно эвакуироваться.

Важную роль в выборе офисного центра играет наличие развитой инфраструктуры – не главное района, но самого комплекса. Там непременно должны быть кафе или столовая, а паркинг (надземный или подземный) должен вмещать достаточное количество машин. Если машиномест не хватает для обеспечения всего штата компании, скорее всего, компания откажется от такого офиса. Также потенциальные арендаторы обратят внимание на работу службы безопасности и ее техническую оснащенность.

Разумеется, не всякую «начинку» можно проверить заранее – если работу лифтов и телефонной связи можно испытать еще во время проверки здания, то некачественная вентиляция станет заметной только через некоторое время после переезда в новый офис. Поэтому при оценке коммуникационного оснащения будущего «дома» для вашей компании необходимо обращать внимание на любые детали, и возможно, воспользоваться услугами специалиста, который сможет разобраться в том, как устроена «начинка» предлагаемого вам офиса.

…и отделка

Все больше внимания в последнее время привлекают бизнес-центры с индивидуальным обликом. Девелоперы приглашают известных архитекторов и возводят футуристические здания, которые призваны быть узнаваемыми на рынке. Необычные проекты привлекают внимание арендаторов, которые из череды бизнес-центров с приблизительно равными характеристиками выберут именно тот проект, который у всех на слуху. Правда, всегда есть риск переборщить с оригинальностью – результат необдуманных архитекторских решений бывает скорее смешным, нежели привлекательным.

Разумеется, критерии выбора у каждого арендатора свои – кто-то ради возможности разместить свой офис в старинном особняке готов не только заплатить двойную цену за квадратные метры, но и смириться с отсутствием некоторых технических новшеств, доступных обитателям современных многофункциональным центров. Кому-то важен контакт с клиентами, а кому-то – транспортная доступность в любое время суток или доступные цены. Кто-то старается «прижаться» к метро и городскому транспорту, а кто-то не согласен снимать офис, в котором нет машиномест для транспортных средств каждого сотрудника компании. При оценке будущего офисного помещения арендаторы и покупатели будут ориентироваться не на рекламные брошюры, а на собственные нужды и финансовые возможности.

Надеемся, что наши советы помогут Вам при решении Ваших вопросов!
С УВАЖЕНИЕМ, ИРИНА ГРИЦАК

Связаться с нами

Департамент управления недвижимостью и аренды